El Modelo de Valuación Inmobiliaria en México.

The Pricing Model Real Estate in Mexico

José Manuel Salas Tafoya
Universidad de Guadalajara
salastafoya@gmail.com

Resumen
Valuación es la acción o efecto de valuar, a su vez, significa valorar, entendido como el reconocimiento o apreciación del valor de algo. Existen diferentes tipos de valuación, entre otras, la inmobiliaria, que determina el valor de un inmueble mediante el análisis de los elementos tangibles e intangibles. Sin embargo, la determinación de valor de un inmueble tradicionalmente se obtiene a partir del valor de cambio, donde la concepción transaccional-adquisitivo y psicológica-hedonista junto con la escasez se erigen como elementos determinantes. En tal sentido, la valuación inmobiliaria se sustenta en la insuficiencia del bien y esta en elemento determinante en la oferta y la demanda.
En México la Sociedad Hipotecaria Federal y el INDAABIN norman los servicios de valuación. La primera para bienes de propiedad privada, la segunda para bienes de la nación. Las reglas de ambas instancias se caracterizan por impulsar el proceso mediante la aplicación de los enfoques de: mercado, físico o residual. Además, por el tipo de documentación solicitada, la cual se orienta a la posesión legal del inmueble.
Por consiguiente podemos establecer que el proceso de valuación inmobiliaria en México privilegia el enfoque comparativo de mercado, donde el valor de los inmuebles se determina de acuerdo a la relación entre la demanda que existe de un bien en el mercado y la cantidad del mismo que es ofrecida. Por consiguiente, la valuación inmobiliaria presenta una importante lejanía respecto a la conceptualización del término y debilidad analítica respecto fenómenos multidisciplinares.

Palabras clave: Valuación, valuación inmobiliaria, escasez

Abstract
Valuation is the action or effect of valuing, in turn, means valuing, understood this as the recognition or appreciation of the value of something. There are different types of valuation, among others, real estate, which determines the value of a property by analyzing the tangible and intangible elements. However, determining the value of a property it is typically obtained from the value of the exchange rate, where the transactional-purchasing and psychological-hedonistic conception with shortages stands as determinants elements. In this case, the real estate valuation is based on the insufficiency of the well and is a determining element in the supply and demand.
In Mexico the Federal Mortgage Society and INDAABIN rule valuation services. The first one to private property and the second one for wells of the nation. The rules of both instances are characterized by impulse the process by applying approaches of: market, physical or residual. In addition, the type of requested documentation, which is oriented to the legal possession of the property
Therefore we can state that the process of real estate valuation in Mexico favors comparative market approach, where the value of property is determined according to the relationship between the demand that exists of a well in the market and the amount thereof which is offered. Therefore, the real estate valuation presents an important remoteness to the conceptualization of the term and analytical weaknesses regarding multidisciplinary phenomena.

Key words: Valuation, property valuation, shortages.
Fecha Recepción:     Diciembre 2014     Fecha Aceptación:  Enero 2015

Introducción
Valuación de bienes
´Valuación´ es un término utilizado en similitud retórica con tasación y valoración. La Real Academia de la Lengua Española (RAE: 2012) la define como la acción y efecto de valorar y, valorar es reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo. Respecto a tasación la RAE la define como la estimación del valor de un bien o de un servicio. En referencia a valuación menciona que es la acción o efecto de valuar. Habida cuenta de que valuar significa valorar. En este sentido, la tríada de términos guarda una estrecha vinculación entre sí, donde el punto de similitud es la referencia al concepto valor, determinado éste mediante un avalúo.
A nivel institucional el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) define la valuación como “el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de cualquier bien”. En el mismo ámbito el Congreso del Estado de Jalisco (1998) declara que valuación “es un proceso que tiene como objetivo estimar el valor de un bien mediante un avalúo que determina la medida de valor en unidades monetarias”.
Como se observa, en valuación coexisten dos términos interrelacionados pero independientes a la vez, uno es el valor de los bienes, el otro es el precio de los bienes. El International Valuation Standards Council (IVSC: 2010), en las Normas Internacionales de Valoración establece que valor no es un hecho sino una estimación del precio probable a pagar por bienes y servicios en un intercambio o una medida de los beneficios económicos de ser propietario de esos bienes o servicios. En cambio, precio es un término que hace referencia al importe solicitado, ofrecido o pagado por un bien o servicio.
En nuestro país los servicios de valuación están reglados por la Secretaría de Economía mediante la norma mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007. En ella se establecen siete categorías de bienes: empresas, intangibles, muebles, inmuebles, agropecuarios o rurales, obras de arte y de alhajas y joyería. La valuación de negocios —como se menciona en la declaratoria— se considera materia distinta a esta norma.
Acerca de los alcances de la valuación inmobiliaria  Jerónimo Aznar (2005:10) señala, ésta tiene el objetivo de:
determinar el valor de un bien, teniendo en cuenta, los elementos de comparación, características o variables explicativas que lo caracterizan, el entorno económico-temporal en que se encuentra, mediante la utilización de un método contrastado de cálculo aplicado por un tasador profesional y que permita al experto  incorporar tanto el conocimiento objetivo como el subjetivo.
En cuanto al poseedor/propietario, los bienes pueden ser de carácter público o privado. Los primeros corresponden a los bienes nacionales, los segundos a los bienes de propiedad particular. La regulación en materia de valuación de bienes inmuebles de propiedad nacional corresponde al INDAABIN, mientras, para los bienes inmuebles de propiedad particular a la Sociedad Hipotecaria Federal, a través de las “Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación”, las cuales deberán observarse en los avalúos. 
Los antecedentes de la valuación de bienes inmuebles en México remiten al inicio del siglo pasado cuando aparece de manera formal, “exclusivamente con fines tributarios del impuesto predial, que fue cuando se establecieron las bases para el Catastro de la Ciudad de México” (Sánchez: 1986).  El objetivo era describir el bien inmueble y asignar impuesto sobre la propiedad, en alusión a la obligación constitucional hacia los mexicanos de contribuir en los gastos públicos.
En el ámbito de la bibliografía acerca de la valuación inmobiliaria, esta se ha especializado en dos tipos principalmente, por un lado avalúos de activos (tema que nos ocupa en el presente capítulo) y, por el otro, avalúos con objetivo catastral. Esto significa que la literatura acerca de la valuación de bienes inmuebles se orienta casi de manera exclusiva al análisis de los bienes inmuebles y, en consecuencia, a la identificación de componentes de tipo objetivo, a su vez, de carácter endógeno. Asimismo, a la resolución de ejercicios a través de los métodos tradicionales de valuación establecidos por las instituciones gubernamentales reguladoras de  los servicios de valuación, como son, el método físico o directo, el método de capitalización de rentas y el método comparativo de mercado.
De acuerdo a las ideas anteriores podemos establecer que la valuación inmobiliaria es un proceso técnico metodológico cuyo objetivo es determinar el valor del bien inmueble mediante la medición de componentes físicos, económicos, sociales, jurídicos y de mercado, propios del bien y el enclave del mismo.

Enfoques y técnicas para la valuación inmobiliaria en México
La valuación inmobiliaria es un proceso establecido y reglado. A nivel internacional, el International Valuation Standards Council (IVSC) es una entidad empresarial que se han encargado de plantear criterios de valuación con carácter global y, la compatibilidad entre las normas globales con las regionales y locales. Habida cuenta de existir discordancia entre unas y otras buscan la adhesión de las inferiores o de menor alcance territorial.
A nivel nacional, la Secretaría de Economía, organismo del gobierno federal mexicano es la encargada de normar la valuación por conducto de la Dirección General de Normas mediante la declaratoria de vigencia de la norma mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 Servicios de Valuación, la cual establece los requisitos generales que deben cumplirse a fin de proporcionar la confianza de que el servicio de valuación sea otorgado con la competencia técnica, imparcialidad, confidencialidad y esmero que el cliente merece, mediante:

1. Documentación e información que permitan el inicio del proceso de valuación.
2. Inspección de los bienes a valuar para constatar su existencia, identificación y ubicación.
3. Aplicación de los enfoques de valuación, debiendo especificar y justificar cuando alguno de ellos no sea aplicable.
4. Informe de valuación conforme con los enfoques y principios expresados en la norma.
5. Informe de valuación y el soporte documental utilizado durante un lapso mínimo de un año o, en su caso, por el periodo que establezcan los ordenamientos legales aplicables. En el caso de las personas morales, también deben guardar una copia del informe de valuación por el periodo aquí establecido.
6. Participación de algún otro valuador o experto en algún tema específico necesario para llevar a cabo el proceso de valuación, otorgándole el crédito correspondiente.

La valuación de bienes inmuebles de propiedad nacional —como se mencionó anteriormente— está normada por el INDAABIN mediante la ordenación del proceso valuatorio (véase tabla N° 1) y por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) a través de la Norma Específica de Información Financiera Gubernamental (NEIFG 003–Bienes Nacionales). Para el caso de bienes inmuebles de propiedad particular corresponde a la SHF a través de las “Reglas metodológicas para la valuación de inmuebles” (véase tabla N° 2).
Es importante destacar parte del contenido del código de ética del proceso valuatorio de bienes nacionales que plantea el INDAABIN (2015), pues implica el alcance de la valuación y la consideración de distintos componentes:
Transparencia
Los avalúos incluirán una descripción clara y exacta del alcance de la asignación, la definición de valor empleada y el uso que se le va a dar al trabajo, mencionando todas las suposiciones, escenarios hipotéticos o condiciones limitantes que afecten directamente a la valuación, y en aquellos casos en que esto sea apropiado, indicando el posible efecto sobre el valor. Se deberán evitar conflictos de intereses entre los clientes, usuarios de los trabajos valuatorios, Peritos Valuadores y el personal del INDAABIN, así como con sus familias, empresas, parientes, amigos o asociados.

Tabla N° 1

Proceso valuatorio INDAABIN

Fuente: INDAABIN.

La SHCP emitió la NEIFG 003 – Bienes Nacionales, la cual tiene como objetivo establecer las bases para el registro contable y la valoración de los bienes nacionales que deben ser aplicados por las Administradoras y las áreas centrales de contabilidad, con el propósito de generar información actualizada sobre la integración del Patrimonio Nacional que permita elaborar el inventario de éste; así como lo correspondiente para conocer el estado que guarda, derivado de su uso, aprovechamiento, explotación y administración; promover su conservación, mantenimiento, vigilancia y salvaguarda, conforme al esquema siguiente.
Los bienes muebles e inmuebles a los que se refiere la anterior norma son los identificados como: históricos, artísticos y culturales, por ejemplo, parroquias, monumentos, bibliotecas, etc.; arqueológicos, como son, monumentos arqueológicos, pinturas, etc.; y de uso, tales como, escuelas, carreteras, espacio aéreo, etc.
Para la valoración de los bienes muebles e inmuebles en caso de daños parciales o totales, la norma establece que se deberá reflejar el valor de reposición con el propósito de llevar a cabo las acciones de su resarcimiento o recuperación por las responsabilidades correspondientes. Y en el caso de la valoración de bienes enajenables, el INDAABIN establecerá un valor determinado, mismo que no podrá ser mayor al de mercado. Para el caso de bienes inmuebles el INDAABIN señalará el valor de éstos. Es importante destacar que el INDAABIN ofrece avalúos paramétricos a las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal y otras instituciones públicas, los cuales tienen como objeto el registro de valores de sus bienes inmuebles (SHCP: 2013), con base a precios unitarios determinados mediante parámetros de valor de terreno y de construcciones, de acuerdo a sus características físicas y/o calidad, así como su uso o tipo constructivo, considerando deméritos en los casos que aplique
Tabla N° 2

Reglas metodológicas para la valuación de inmuebles

Fuente: Sociedad Hipotecaria Nacional

En referencia al procedimiento técnico para la elaboración de avalúos, el INDAABIN establece la utilización de los enfoques de: costos, ingresos y mercado. Por su parte, la SHF determina los enfoques: comparativo o de mercado, físico o de costos, residual y capitalización de rentas.
Enfoque comparativo o de mercado (INDAABIN).
Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de bienes comparables al bien por valuar, tratando de conocer los valores de operaciones cerradas y analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de compra para dicho bien.
Se basa igualmente en los principios de: Sustitución, de la Oferta y la Demanda, de Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresión y Regresión, de Crecimiento, Equilibrio y Declinación, de Competencia y de Mayor y Mejor Uso.
Enfoque físico o de costos (INDAABIN).
Se basa primeramente en la estimación del costo de reproducción o de reposición de un bien igual o de características semejantes al bien analizado a la fecha del avalúo. Al resultado de esta estimación se le denomina Valor de Reposición Nuevo (VRN). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso, y así se obtiene el Valor Físico también llamado Valor Neto de Reposición. (VNR).
Se fundamenta en los Principios de Sustitución, de Mayor y Mejor Uso, De la Oferta y la Demanda, de Crecimiento, Equilibrio y Declinación, de Contribución y de Productividad Excedente.
En el caso de inmuebles, es un método híbrido debido a que conjunta el valor del terreno con los costos de reposición o reproducción de las construcciones y mejoras como son: edificios, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos accesorios.
Establece que el valor de un bien inmueble o mueble es comparable al costo de reposición o reproducción de uno igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa, considerando todas aquellas condiciones que pueden influir en el valor de cada uno de los bienes.
El uso de este enfoque, en ocasiones tiene como propósito conocer el valor de bienes, atípicos que no tienen comparables de operaciones realizadas en el mercado en estudio, o en su defecto, de los que no hay ofertas de mercado.
Enfoque de capitalización de rentas (INDAABIN).
Este enfoque, basado en los Principios de Anticipación, de Competencia, de Mejor y Mayor Uso, de la Oferta y de la Demanda, de Equilibrio, de Contribución y de Productividad Excedente, se aplica a los bienes susceptibles de una explotación económica, cuyas expectativas de ingresos, que previsiblemente proporcionarán en el futuro, sustentan el valor del bien.
Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por valuar y es medido a través de la capitalización de los ingresos. A este valor presente se le conoce como valor de capitalización.
Valor de capitalización.- Es el indicador de valor de un bien, estimado en función de la capacidad productiva financiera del bien.
Capitalización directa de ingreso anual.- También conocida como capitalización "a perpetuidad", es un método utilizado para convertir una estimación del ingreso esperado durante un año, en un indicador del valor en un solo paso ya sea dividiendo el ingreso estimado entre una tasa de capitalización de ingresos.
El valor que se obtiene al aplicar la capitalización directa del monto de una renta, se le denomina generalmente como Valor de Capitalización de Rentas (tratándose de inmuebles).
Enfoque residual (INDAABIN).
El valor residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano en breña o con construcciones, para desarrollar en él un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo; el método residual se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el mayor y mejor uso del inmueble.
Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, así como de la complejidad del caso, el método residual podrá llevarse a cabo mediante dos análisis:
a)    Residual estático .
b)    Residual dinámico .
Por consiguiente, podemos establecer que el actual proceso de valuación inmobiliaria en México, normado por las instancias gubernamentales reguladoras de los servicios de valuación está fundamentado en enfoques tradicionales como son el comparativo o de mercado, el físico o de costos, el de capitalización de rentas y el residual. Los cuales a su vez, enfatizan los elementos endógenos, tangibles y edificatorios de los bienes.

Sustento teórico económico de la valuación inmobiliaria
El proceso histórico de la economía ha transitado esencialmente bajo el abrigo de dos grandes corrientes teóricas. La primera nace durante la segunda mitad del siglo XVIII con la aparición de los fisiócratas franceses, quienes por un lado atribuían a la naturaleza el origen de la riqueza y, por el otro, concebían la plusvalía como un incremento material de los valores de uso, y no como un incremento del valor. Sostenían además que el buen funcionamiento del sistema económico estaría asegurado sin la intervención del estado, dando paso a la expresión Laissez faire et laissez passer, le monde va de lui même; «Dejen hacer, dejen pasar, el mundo va solo».
A pesar que esta propuesta no fue recibida con los brazos abiertos por Adam Smith, sí desempeño un papel importante en el desarrollo de dichas teorías a través de la explicación acerca de la conformación del valor de las mercancías. Adam Smith a través de la teoría del valor-trabajo señaló que la forma en que los bienes adquieren valor se basa en la cantidad de trabajo convertido en días de subsistencia, es decir, puede medirse mediante la cantidad de trabajo que lleva incorporado. A esta corriente del pensamiento económico se le identificó como escuela clásica. Posteriormente, David Ricardo a finales de la segunda década del siglo XIX, desarrolló una teoría del valor-trabajo, la cual contiene una crítica acerca del patrón invariable que era el trabajo. La teoría ricardiana  menciona que la forma por la que los bienes adquieren valor está dada por la proporción entre las distintas clases de trabajo que se necesitan para adquirirlos, digamos que la única circunstancia que puede servir para el cambio recíproco de diferentes bienes, es la proporción entre distintas clases de trabajo que se incorpora. Por consiguiente, durante esta etapa se consideraba como fuente de valor al coste de producción.
En contraparte a las teorías del valor-trabajo de orientación clásica, a mediados del siglo XIX Carlos Marx analiza el concepto valor y propone la teoría del valor-trabajo. Marx parte de la idea de que el trabajo no es valor por naturaleza, sino, es lo que produce valor. Continúa señalando que el valor de las mercancías no sólo se mide de acuerdo al tiempo de trabajo incorporado en ellas, haciendo referencia al modelo de producción capitalista, sino además, obedece a la estructura social y a las relaciones sociales de producción.   
Ante esta realidad, la principal característica de las sociedades capitalistas no es la producción de mercancías o bienes para la satisfacción propia, sino  para el intercambio. Por consiguiente, las mercancías adquieren valor de uso y valor de cambio. Estamos hablando de valor de uso cuando el objeto adquiere significación de utilidad (Marx, 1867). Es decir, la utilidad de una cosa, las cualidades que le permiten satisfacer tales o cuales necesidades del hombre, hacen de ella un valor de uso (Academia de Ciencias de la URSS, 1960). Mientras que, estamos hablando de valor de cambio cuando el objeto tiene capacidad para obtener otras mercancías al cambio. El valor de cambio aparece como la relación cuantitativa, como la proporción en que se cambian valores de uso de una clase por valores de uso de otra clase (Marx, 1867).
En ese sentido, el concepto valor se erige como un término ambiguo, con dos concepciones sustantivas: a) transaccional-adquisitivo y, b) psicológico-hedonista. Por un lado sirve para realizar transacciones mercantiles, mientras que por el otro para satisfacer placeres.
En continuidad a la escuela clásica, durante finales del siglo XIX nace la escuela económica neoclásica cuya propuesta acerca de la determinación del valor de los bienes está basada en la utilidad que brinda el bien en cuestión. Dentro de la misma escuela del pensamiento neoclásico, Lionel Robbins (1932) economista británico, introdujo el concepto escasez a la definición de economía —150 años aproximadamente después del nacimiento de la ciencia como tal—. En ella señala que “economía es la ciencia que estudia la conducta humana como una relación entre fines y medios limitados que tienen diversa aplicación”.
La escasez es un concepto de carácter relativo, asociado a la necesidad de un bien, es  decir, aquellas cosas que son útiles para satisfacer necesidades. El estudio de la escasez se ha abordado desde dos enfoques fundamentales, uno de carácter físico-natural y, otro económico.

1. Físico-natural. El grado de escasez se determina en relación con su disponibilidad física, por la cantidad de elementos existentes en función de algo.
2. Económico. El grado de escasez está asociado a la cantidad existente del bien, y la necesidad y capacidad que posee el bien para satisfacer necesidades.

Como se observa, en ambos enfoques el énfasis está dirigido a la insuficiencia en la cantidad del recurso, donde, la conformación de los precios y la distribución de la renta son resultado del comportamiento entre la oferta y la demanda. Por lo tanto, destaca la estrecha relación con el mercado.
El mercado desde la economía positiva se constituye como lugar, institución y entidad abstracta en la que se enfrentan la oferta y la demanda. INDAABIN lo define como “el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. En este intercambio, señala,  cada parte responde a las relaciones de la oferta y la demanda y, en consecuencia, se determina el valor de mercado.
El valor de mercado, señala García Almirall (2007), “es aquel que presenta una cierta proporcionalidad entre productos similares intercambiables, es decir, que refleja un funcionamiento normal del mercado, y que además mantiene una cierta consistencia en el valor, que no sufre excesivas alteraciones en cortos periodos de tiempo”. Para alcanzar el nivel de mercado perfecto, el modelo debe poseer entre otras condiciones: a) libertad de entrada en el mercado, b) imposibilidad de influencia en el precio por parte de los vendedores y/o compradores y, c) inexistencia de colusión.
Ante esta aseveración es importante plantear a manera de contrastación con el contenido de la misma el señalamiento de Foucault (1968) quien menciona que los bienes adquieren valor por el consumo y no por la producción y es en el mercado donde se refleja la relación a través de la demanda y la oferta del bien. Este reflejo, como señala Marshall (1980), corresponde a la acción individual y social que se relaciona más de cerca con la obtención y el empleo de los requisitos materiales del bienestar.

Alcance y retos del proceso valuatorio de inmuebles
En conclusión podemos establecer que el proceso de la valuación inmobiliaria en México presenta las siguientes limitaciones:
Marco regulatorio. Los servicios de valuación en nuestro país no guardan un paralelismo preciso con las normas valuatorias de orden internacional. Excepto lo que respecta a enfoques y técnicas, las cuales son exclusivas de las estructuras de libre mercado. Por su parte, la regulación mexicana sí guarda una correspondencia ideológica con las normas internacionales, cuyo sustento son los postulados de la economía neoclásica. Esta correlación puede interpretarse como una alineación/acomodo desde y, en lo global, y efecto en la conformación de lineamientos/regulaciones en lo local.
Que los procesos valuatorios y en especial lo que respecta a la valuación inmobiliaria  son realizados desde los términos tradicionales establecidos por el marco regulatorio mexicano, sin plantear una nueva manera de valuar, a su vez, sin plantear una manera integral multidisciplinar. Lo que limita el análisis de las implicaciones y la correlación con otros fenómenos.
Que los enfoques establecidos en el marco regulatorio para los servicios de valuación y en especial para la valuación inmobiliaria sólo permiten la utilización del enfoque comparativo o de mercado, el físico o de costos, el de capitalización de rentas y el residual.
Que el valor de mercado de los distintos bienes se determina de acuerdo a la demanda de los mismos, la cual se origina mediante la relación entre la demanda que existe de un bien en el mercado y la cantidad del mismo que es ofrecido. Esta determinación se ve influenciada de manera sustantiva por el grado de escasez que presenta el bien en el mercado en un determinado momento. Asimismo, esta escasez se ve originada por la condición psicológica-hedonista que genera en el adquiriente.
Ante este orden de ideas podemos establecer que el actual proceso de valuación inmobiliaria en nuestro país presenta una importante lejanía respecto a la conceptualización del término y, debilidad analítica respecto a fenómenos multidisciplinares que ocurren en la actualidad en el campo del urbanismo, la sociología, el medio ambiente, etc.

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